A más de tres meses de que se promulgara la Ley de Productividad que permitirá a los Fondos de Pensiones ampliar su portafolio y comenzar a invertir en bienes raíces para la renta, Grupo Axion realizó un ejercicio para analizar cuál será el impacto real de la llegada de un elefante blanco, como son las AFP, en el negocio de los activos inmobiliarios. Teniendo en cuenta, que estarán facultados para utilizar hasta el 15% de su patrimonio en este tipo de inversión, algo cercano a los $25 mil millones de dólares.
“Nada volverá a ser lo mismo cuando los Fondos de Pensiones ingresen a competir por la compra de propiedades para la renta. Habrá beneficiados, afectados y cambios profundo. Estamos hablando de un sector económico que tiene la fuerza para impactar el mercado inmobiliario de una manera que aún las personas no se imaginan”, asegura Rodrigo Peralta, Gerente de AxionCapital, área experta en desarrollo inmobiliario de Grupo Axion.
Beneficiados
Los desarrolladores inmobiliarios serán los primeros que sacarán cuentas alegres, cuando en noviembre del 2017 entre en vigencia la normativa que permitirá a los Fondos de Pensiones comenzar a invertir en propiedades para la renta, ya que para ellos se simplificará la venta de sus proyectos.“Es diferente transar un edificio con un solo comprador, que hacerlo con 200 personas diferentes. Abaratas costos, vendes a un mejor precio y bajas el nivel de riesgo de los accionistas que invierton en el desarrollo del proyecto”, comenta Peralta.
Con una inyección de capital tan significativo como el que se proyecta puedan realizar las AFP, no es de extrañarse que existan más actores que se verán favorecidos con su arribo al mundo inmobiliario. Este es el caso de las administradoras de activos, que tendrán que estar a la altura de las demandas de un cliente con la capacidad de entregarles, en una sola pasada, la administración de más de 1.250 edificios tal como se muestra en las imágenes.
“Sabemos que debemos estar preparados para las exigencias que llegarán el día en que las AFP comiencen a invertir en activos residenciales para la renta y quieran entregar la administración de éstos a empresas serias, capaces de responder con tecnología de punta y con un servicio de excelencia”, afirma Alex Saavedra, Gerente de AxionRent, área experta en administración de activos de Grupo Axion.
Más de 314 mil departamentos de 2000 UF podrían comprar los Fondos de Pensiones si invirtieran el 15% que les permite la ley de sus utilidades, tal como se observa en las imágenes. Esta realidad, haría temblar al servicio de administración de activos y empujará a la necesaria profesionalización de este rubro.
“A las AFP les interesa rentabilizar de la mejor manera sus inversiones inmobiliarias, para asegurar la estabilidad de los montos de sus pensiones vitalicias, por lo que la responsabilidad que tendrán las administradoras de activos será sustancial para que el negocio sea rentable para los Fondos”, es enfático en aclarar Saavedra.
Afectados
Inevitablemente, los principales afectados serán los compradores comunes y corrientes que deben solicitar un crédito, endeudarse y pagar el pie de sus propiedades en cuotas para amortiguar el 20% que hoy en día se está exigiendo por parte de las entidades financieras ¿Por qué? Porque tendrán que entrar a competir con un sector con una fuerza de compra superior, que podrá adquirir cantidades enormes de activos y que probablemente sean del tipo más demandado por el pequeño inversionista . Es decir, propiedades home studio, de un dormitorio un baño o de dos dormitorios un baño.
“Los Fondos, al igual que cualquier inversionista inmobiliario, querrá comprar aquellas unidades que mejor rentabilicen y que les permita asegurar de mejor manera las pensiones vitalicias. Por lo mismo, los pequeños inversionistas verán disminuida la cantidad de oferta a la que podrán acceder de manera drástica”, asegura Gustavo Urrutia, Gerente de Axionate, área experta en inversión inmobiliaria de Grupo Axion.
Cambios profundos
Lo que va a suceder en Chile con el ingreso de los Fondos de Pensiones al rubro inmobiliario, es un fenómeno que ya sucedió en países que cuentan con mercados más maduros y con mayor profesionalización en el área. Por lo que es necesario entender, que las transformaciones son prácticamente inevitables y, por cierto, necesarias para avanzar.
El mercado recibirá un cliente poderoso, los desarrolladores querrán captarlo a toda costa, el inversionista tradicional tendrá que competir ya no será el objetivo principal, los bróker de venta se enfrentarán a un mercado con menos oferta (ésta será consumida de manera sustancial por los Fondos) y las administradoras de activos tendrán la tarea de prestar sus servicios al nuevo cliente y que éste sea de excelencia.
“Van a cambiar las reglas del juego, van a nacer empresas que necesariamente van a tener que ser especialistas en administración de propiedades, porque la finalidad de los Fondos no va a ser otro que lograr la mejor rentabilidad de sus activos y, para ello, necesitará contar con un aparato de administración formado, profesional y de alto nivel”, asegura Rodrigo Peralta.
