Comunas como Estación Central, Pudahuel, San Joaquín, Quinta Normal y Santiago Centro son las comunas que más han reducido los precios en materia de arriendo.  

Dando cuenta de los significativos cambios que está provocando la crisis sanitaria en el mercado inmobiliario, el área de Estudios de Mercado Libre -en base a datos de su sitio Portal inmobiliario presentó su Informe Trimestral de Viviendas correspondiente al segundo trimestre de 2020 de la Región Metropolitana.    

En materia de precios, se produjeron importantes variaciones, inéditas desde que Portalinmobiliario tiene registro. En el segundo trimestre de 2020, los precios de departamentos en arriendo cayeron un -7%, y para casas la caída fue de -1,9%. Esta es la mayor caída histórica de precios de departamentos en arriendo en más de 13 años de registro de Portalinmobiliario. La caída más pronunciada anteriormente registrada correspondía al tercer trimestre de 2008, cuando la economía chilena estaba en contracción debido a la llamada “crisis subprime”. En esa ocasión se registró una baja interanual de -3,5%. 

En el período bajo análisis y a nivel de sectores, los mayores descensos en arriendos se produjeron en el Sector Centro, con un -9% anual y Sector Sur con un -7,3% anual. A nivel de comuna, lideró la baja Estación Central con una caída de -10,1%, Pudahuel con -9,7%, San Joaquín con -9,4%, Quinta Normal con -8,9% y Santiago Centro con -8,8%. Adicionalmente, las 23 comunas analizadas en este ítem mostraron caídas, registrándose la más baja en la comuna de La Reina con un -0,7%.   

Con respecto a los precios de departamentos en venta para el Gran Santiago, se mantienen los crecimientos, aunque con desaceleraciones si se compara con el semestre pasado. Así, departamentos en venta bajó de una tasa de crecimiento anual de 5,4% a 4,7% y casas de 4,8% a 2,9%.  

Este crecimiento que se mantiene en los niveles de venta, junto a las históricas caídas en los niveles de arriendo, ha tenido una importante repercusión en la Rentabilidad Bruta Anual. De esta manera, en departamentos la rentabilidad cayó de 5,6% a 4,8% en un año, mientras que en casas de 5,8% pasó a 5,3%, es decir, medio punto porcentual. Otra forma de leer este dato es que en departamentos se necesitarían 21 años para recuperar la inversión y en casas 19 años. Hace 10 años, el número era de 14 años para departamentos y casas. 

Si se analiza por comunas, la rentabilidad más alta para departamentos se dio en Quilicura con 9,3%, lo que se traduce en poco más de 10 años en promedio para recuperar la inversión, mientras que la rentabilidad más baja durante el segundo trimestre de 2020 dentro de las comunas analizadas se produjo en Vitacura, con una media de 3,7% (casi 27 años para recuperar inversión), pero que sigue siendo una comuna muy cotizada por el nivel de vida que ofrece, para aquellas personas que buscan en esa zona para vivir. En casas también la rentabilidad más moderada fue en Vitacura con 3,8% y la más alta en Recoleta con 6,1%. Todo esto considerando el cálculo por metro cuadrado. 

¿Qué están buscando los chilenos?

En cuanto a la búsqueda de departamentos, lo más demandado fueron las propiedades de 2 dormitorios, seguidos muy de cerca por los de 1 dormitorio, con un 33,7% y 33,3% del total de búsquedas, respectivamente. Mientras que en casas el programa favorito resultó por amplio margen en las viviendas de 3 dormitorios con el 40,4% del total. 

A nivel de comunas, los resultados muestran diferencias dependiendo del tipo de propiedad. En departamentos, el favorito en búsquedas sigue siendo Santiago, con un 27,6% del total de visitas, seguido por Las Condes (13,6%), Providencia (11,6%), Ñuñoa (10,5%) y San Miguel con el 5,2%. Por otra parte, en casas el top 5 cambia de manera relevante, predominando comunas con amplio mercado de casas y a precios más accesibles como son Puente Alto con un 11,8% del total, La Florida 10,6% y Maipú con un 9,9%. Completan la lista sectores con valores más altos como Colina, explicado principalmente por Chicureo con el 8,5% y Las Condes con un 6,9%. Cabe destacar que las cinco  comunas, principalmente las cuatro primeras corresponden a zonas bastante alejadas de las zonas céntricas de la ciudad y las cinco  fuera del anillo de Américo Vespucio. 

En cuanto a superficies en departamentos, el rango más popular resultó ser el de 30 a 40 m2 con el 18,5% del total de visitas, mientras que en casas el rango 50-80m2 lideró con un 24,6%. Finalmente, en búsqueda de precios, en arriendo de departamentos lo más demandado fueron aquellos en el rango de $200.000 y $300.000, mientras que, en compra de vivienda en altura, 2.000 a 3.000 UF representó casi un ¼ (24,38%) del total de la demanda. 

Oferta: aumento en cantidad de departamentos disponibles para arriendo

A nivel de oferta, se ha visto un aumento importante de la cantidad de avisos disponibles de departamentos en arriendo. Esto ha implicado un aumento anual de un 23,1% de avisos, mientras que los de casas cayeron un 9%. A su vez en ventas, se ha visto una disminución de avisos de -27,3% en casas y de -18,2% en departamentos. Esto probablemente asociado a que en la actual situación el precio podría ser muy castigado y a una menor actividad del corretaje. También podría darse que este número siga bajando en los meses venideros ante la menor oferta que está ingresando en el Gran Santiago. 

Otra forma de ver este fenómeno es analizando la evolución de los avisos de departamento por operación, los departamentos en arriendo explicaban hace un año el 38,2% del total de avisos, siendo ampliamente superado por los avisos en venta, y actualmente representan el 48%, lo que se traduce en una crecida de 10 pp en 12 meses. 

Siguiendo con los departamentos, Las Condes fue la comuna que concentró la mayor cantidad de avisos, seguido por Santiago y Providencia y Ñuñoa. En casas, Colina, Lo Barnechea, Las Condes y Vitacura lideraron la lista. 

A nivel de proyectos nuevos se produjo una caída de un -33,8% a nivel trimestral y de un -31,1% a nivel anual siendo un 90% departamentos y un 10% casas. Este es el nivel más bajo de incorporaciones desde el 4T 2016. Con relación a las comunas, lideraron Santiago Centro, Ñuñoa y La Florida con un 14% cada una. 

Finalmente, respecto al anuncio del subsidio de arriendo a nivel de departamentos, 11 comunas poseen una oferta superior al 90% del total en ese tramo, como Quinta Normal, Estación Central, La Cisterna e Independencia. En el otro extremo Lo Barnechea y Vitacura aparecen con una oferta en ese tramo bajo los $400.000 inferior al 1%. 

Factor COVID: 38% de los chilenos encuestados no está satisfecho con su vivienda

Otro ámbito que consideró el estudio, fueron los niveles de satisfacción que tenían los chilenos en sus viviendas tras la llegada del coronavirus. Una encuesta a los usuarios de Portalinmobiliario realizada en Argentina, Chile y Uruguay hace algunas semanas reflejó un 61,6% de satisfacción, un nivel intermedio en comparación a países como Uruguay (66,5%) Argentina (59,4%).

A nivel país, se observó que el 49% de los encuestados que se mostró inconforme con su vivienda lo atribuyó a un espacio muy reducido para realizar las tareas diarias, seguido del espacio exterior pequeño. En resumen, el espacio interior es el principal motivo de insatisfacción, siendo poco relevantes otras variables como el ruido, la vista, la estética o el espacio exterior del inmueble.     

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