Un problema que producto de la pandemia se ha agudizado mucho más, ya que los procesos pueden durar hasta 8 meses, tiempo en el que el dueño de la propiedad no recibe dinero por los arriendos. Ahora, gracias a esta ley, podrían salir en 10 días, evitando molestias innecesarias a los arrendadores y regulando este negocio.

La Cámara de Diputados aprobó y despachó al Senado el proyecto que modifica el Código de Procedimiento Civil para incorporar la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles, en casos de arrendatarios morosos, quienes destruyen la propiedad o aquellos que no pagan los gastos comunes.

¿Qué tan factible es que sea un hecho este proyecto? Según explica Liza Lucero, abogada del Grupo Alpha Inmobiliaria, asegura que es muy posible que, a pesar de que ya lleva tiempo en el Congreso, ya que fue ingresado a la Cámara de Diputados en julio de 2019. Es enfático en señalar que “es imperioso acelerar la tramitación de este proyecto debido a la Pandemia principalmente, y ya se encuentra bastante avanzada su tramitación”.

Actualmente en el caso de que un arrendatario no pague la renta, debe ser demandado ante los juzgados civiles, y luego de un procedimiento breve y concentrado, el tribunal dicta sentencia ordenando el pago de las rentas y la restitución del inmueble arrendado.  Este procedimiento no debería demorar más de 2 meses, entre la presentación de la demanda y la sentencia.

“El problema se da en la actualidad debido al estado de excepción. La ley 21.226, que establece un régimen jurídico de excepción para los procesos judiciales, se prescribe la suspensión del periodo de prueba en los juicios hasta que termine el estado de excepción, lo que en la práctica ha hecho muy difícil tramitar estos juicios, con las terribles consecuencias para los dueños de inmuebles arrendados, que se ven sin poder obtener las rentas –que generalmente sirven para subsistir- y encima de ello, no poder recuperar su inmueble”, explica la abogada.

Sumado a lo anterior, en caso de que el arrendatario no desocupe el inmueble voluntariamente, se debe iniciar otro procedimiento de cumplimiento de la sentencia, para llegar al lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública. “En definitiva, todo este procedimiento puede demorar –en tiempos “normales”- unos 8 meses, periodo en el cual el arrendador no está percibiendo sus rentas, además de las deudas de luz, agua, gastos comunes, entre otros, que generalmente dejan los arrendatarios”.

Sobre qué debería considerar esta ley, la abogada señala que debe incluir formas taxativas de oposición por parte del arrendatario incumplidor, por ejemplo, que solo sea aceptable como oposición el comprobante de pago de la renta.  “Afortunadamente, el actual proyecto de ley es bastante mejor y más completo que el inicial.  Pero hay que entender que para alguien que vive de la renta que le genera su inmueble arrendado, el solo hecho que el arrendatario no pague un solo mes de renta, puede provocar grandes perjuicios en el dueño de esa casa o departamento, por lo tanto, urge que se limiten las formas de oposición del demandado, de manera tal que el procedimiento sea lo más breve posible, y el dueño pueda recuperar su inmueble rápidamente”.

Actualmente, la parte más débil del contrato es el arrendador, quien entrega un inmueble de su propiedad con el fin de poder vivir de esa renta y pagar sus deudas, en contraposición a un arrendatario que muchas veces usa el inmueble, lo destruye, y no paga la renta ni las cuentas de servicios.

Este proyecto de ley plantea un procedimiento bastante más rápido. Es un procedimiento monitorio, para que una vez presentada la demanda y cumpliendo varios requisitos formales, el juez de inmediato dicta una resolución que ordena el pago de lo adeudado en un plazo máximo de 10 días, más los intereses y costas, y en el caso que el arrendatario no pague, o no se oponga al procedimiento, se le tenga por condenado al pago de la deuda reclamada y se ordena su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble en un plazo no superior a 10 días.

Es decir, en un mes aproximadamente se podría tener desalojado al arrendatario incumplidor.

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